Notions de fiscalité marocaine.
Ce que doit savoir tout étranger avant l’achat d’un bien Immobilier.
Structure et assiette du bien immobilier.
Le système foncier au Maroc est caractérisé par deux régimes parallèles :
- l’un régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirées du droit musulman authentifiées par des actes adoulaires pour les biens « Melk » et « Guiche »
( adoul : officier ministériel )
- l’autre, repose sur l’immatriculation foncière instauré à partir de 1913, qui est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions au livre foncier. Ce dernier système présente des avantages juridiques, topographiques avec un service du cadastre offrant toute sécurité.
Contrôle des capitaux.
Afin de mieux contrôler le mouvement des capitaux, l’Etat marocain a établi certaines règles. Les fonds venant de l’étranger doivent obligatoirement transiter par un compte en dirhams « convertibles en devises » qui permettra de réaliser l’achat immobilier et qui garantira ultérieurement le transfert des capitaux. (produit de la revente ou loyers)
Lors de la revente, l’Office des changes est informé par le notaire de la transaction que vous réalisez afin de bénéficier du rapatriement des fonds et de la plus value éventuelle.
Votre compte en dirhams convertible sera alimenté depuis votre pays d’origine par virement SWIFT.
Dispositions particulières en faveur des retraités étrangers devenant résidents.
Depuis 1989, le gouvernement marocain a mis en place un dispositif autorisant les retraités dont la pension est d’origine étrangère de bénéficier d’avantages fiscaux considérables.
En devenant résident et en acceptant de virer leurs arrérages au Maroc, les retraités bénéficient d’un premier avantage sous la forme d’un abattement de 40 % sur leurs revenus et d’un nouvel abattement de 80 % sur le montant de l’impôt qu’ils auraient dû payer.
Cette mesure fiscale prend en compte les conventions de non double imposition signées avec les pays partenaires du royaume du Maroc, dont notamment la France et la Belgique qui abritent une forte communauté marocaine . Ce régime préférentiel est applicable aussi bien aux ressortissants marocains établis à l’étranger qu’aux étrangers quelle que soit leur nationalité.
Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.
Le montant des frais de mutation :
Acquisition d’un bien à usage habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ou terrain avec engagement de construire dans le délai de 7 ans.
- Droits d’enregistrement : 2,50
- Taxe notariale : 0,50 %
- Conservation foncière : 1,00 % + 150 dirhams ( certificat de propriété)
- Emoluments : 1,00 % avec un minimum de 2500 dirhams + TVA à 7 %.
- Frais divers : 1500 à 3000 dirhams selon le dossier.
. Achat de locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :
- Droits d'enregistrement : 5 %
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dhs + T.V.A. 7 %
- Frais divers (timbres, etc.): 2 000 Dhs environ.
À noter que lors de la première vente d'un local commercial, les droits d'enregistrement sont
ramenés à 2,5 %
Les taxes immobilières :
Exonérations :
- de la taxe urbaine durant 5 ans.
- des revenus locatifs pendant les 3 années suivant l’achèvement des constructions.
- totale du profit immobilier en cas de cession d’un immeuble à usage de résidence principale depuis 8 ans.
La Taxe d’édilité
En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelle que soit leur destination. Lorsque l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
Les taux applicables sont :
10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes
60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Profits fonciers
Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés. La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.
Revenus fonciers
Si l'habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers.
Le revenu net imposable est obtenu après abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus. Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l'achèvement des travaux desdites constructions.
IMPORTANT
Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.
Achat d’un bien dit « MELK »
Ce sont des biens qui ne sont pas titrés, régis par le droit musulman, pas encore inscrits à la Conservation Foncière. La prudence est de mise car ce bien peut appartenir, par suite de successions, à de nombreux héritiers et un seul ayant droit « oublié » peut se manifester au moment de la réquisition du titre foncier. Il convient de rassembler les actes de propriété qui sont en général des actes adoulaires en langue arabe, vérifier le nombre d’ayants droit, s’assurer qu’ils sont tous intervenants dans la vente, vérifier la situation géographique du bien, sa surface réelle. Toutefois les biens Melk peuvent ne pas poser de problème particulier mais les vérifications sont impératives. La vente d’un bien Melkia peut s’effectuer devant un Adoul, représentant le droit musulman, un avocat ou un notaire, mais l’acte doit être enregistré.
Frais pour l’acquisition d'un bien « Melk » .
il faut ajouter les frais de titrage qui dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent éventuellement être partagés avec le vendeur.
Droits de publication : 450 Dhs
Droits Ad Valorem: 1,5 % jusqu'à 50 000 Dhs + 2 % de la valeur au-dessus
Droits sur les surfaces : 45 Dhs par are entamé (zone urbaine), par hectare entamé (zone rurale)
Droits fixes : 75 Dhs
Duplicata : 75 Dhs Géomètre : 2 500 Dhs environ
Frais divers (timbres, etc.) : 1500 Dhs environ.
Les biens dits « guiches »
Historiquement, le sultan avait pour usage de donner des terrains aux soldats qui revenaient de guerre ou batailles. Ces terrains « guiches » appartiennent toujours à l’état même s’ils ont été transmis aux héritiers. Pratiquement, cela signifie que la propriété ne peut pas être vendue, on peut juste bénéficier d’un droit de jouissance.
Les biens agricoles.
Un étranger ne peut acquérir un bien à usage agricole.
Précaution d’usage.
Toutes ces dispositions étant naturellement susceptibles de modifications, il est recommandé avant tout voyage ou acquisition immobilière de bien s’informer auprès des autorités de la réglementation du moment.
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